海口如意岛三亚半山半岛：王永红折戟教训丨深度

　　在当地经过半个月采访调查，并结合手头所掌握相关会议纪要、法律文书等权威材料进行梳理，还原了一个真实的王永红及中弘系南下“开疆扩土”的过往。

　　资本游戏中，有人正跌跌撞撞落水，有人正试图挣扎上岸；还有的被汹涌巨浪掠过淹没在一片汪洋中。

　　早期在北京发家的江西富商王永红，2010年前后挥师南下海南“开疆扩土”，携中弘系在海南“一北一南”两座重点城市布局：北有填海人工岛——如意岛，南有三亚半山半岛。然而，当初踌躇满志的王永红最终以败走海南草草收场，留下一堆“烂摊子”及一地唏嘘。

　　在中国房地产报《暴露惊天秘密：三亚半岛蓝湾纷争内幕调查》报道中提到，王永红及其中弘系于2016年底正式入主三亚半山半岛项目，结果一年半后宣告项目投资开发告急，项目公司不得不先后两次向三亚市委、市政府报告申请破产。

　　关于王永红的发家史及中弘系过往，媒体已用重笔墨披露较多，但关于他及中弘系资本在海南雄心勃勃接盘三亚半山半岛项目最后败走的真正原因，外界知晓甚少。

　　最近，中国房地产报记者在当地经过半个月采访调查，并结合手头所掌握相关会议纪要、法律文书等权威材料进行梳理，还原了一个真实的他及中弘系南下“开疆扩土”的过往。

　　这份文件里，由三亚中弘弘熹房地产开发有限公司（以下简称“三亚中弘弘熹公司”）“领衔”，17家公司管理人印章显得格外显眼。

　　2019年12月1日，三亚市中级人民法院作出一份裁定书，裁定三亚中弘弘熹公司等17家公司适用关联企业实质合并重整方式审理，并指定北京德恒律师事务所担任上述17家公司管理人。最初，半山半岛项目破产重整涉及12家企业。

　　本报此前报道的三亚半山半岛、半岛蓝湾项目系三亚中弘弘熹公司等17家公司开发的地产项目，即王永红所控制的中弘系“企业集群”。

　　2010年前后，借着海南建设国际旅游岛的“劲风吹”，挥师南下的王永红及其中弘系，除了拿下海口如意岛这一超级填海人工岛项目，还盘下了海南岛南端的文旅大盘——三亚半山半岛项目。

　　三亚“明星”楼盘项目——半山半岛的开发最早始于2006年6月，2015年前后王永红及其中弘系通过复杂的融资和收购方式，从“神秘晋商”闫琦手中拿下半山半岛项目，并于2016年底完成对半山半岛项目的重整和收购。

　　中弘系在三亚的核心开发项目便是半山半岛。这处位于三亚市吉阳区小东海鹿回头半岛的地产项目，堪称海南的“绝版”，开发优势和前景不言而喻。

　　据上述会议纪要显示，半山半岛项目由三亚鹿回头旅游区开发有限公司（以下简称“鹿回头公司”）和海南新佳旅业有限公司开发，用地面积为2675.9亩。但项目对外宣称为“5000亩高端滨海旅游地产大盘”。

　　事实上，王永红及其中弘系在海南“跑马圈地”的雄心及魄力，只是外界所看到的一种表象。

　　中弘系于2012年以30亿元拿下海口如意岛项目开发权后，王永红对外宣传“计划投资500亿元，打造具有海洋特色的时尚交流、休闲娱乐、康养一体的高端旅游度假区”。海口如意岛、三亚半山半岛，中弘系在海南形成“一北一南”两极产业布局。当时在外界看来，王永红的“大手笔”来势汹汹，势不可挡。

　　然而，王永红及其中弘系在2016年底完成对三亚半山半岛项目的重整与收购后，时隔仅一年半，项目开发公司开始面临危机。

　　据当地官方的一份材料显示，2017年6月起，中弘系方面就表示“资金链已断裂，濒临破产”，并先后两次向三亚市委、市政府报告申请破产。

　　2020年6月，由三亚市政法委牵头，当地多个职能部门参与，介入半山半岛项目破产重整及风险防范化解工作。

　　王永红在三亚半山半岛项目上仅支撑了一年半时间，外界对此感到惊愕与好奇：究竟是什么原因让王永红在天涯海角重重跌倒，一个标杆性的滨海地产大盘怎么说停摆就停摆了？

　　“王永红在三亚半山半岛项目的投资失利，其实跟项目本身关系不大，有外因也有内因，内因是催速他倒下的重要原因之一。”半山半岛项目一名原中层管理人员告诉记者，项目抵押融资欠债太多、企业内部管理混乱，“没有缜密的财务管理制度，基本上是大老板王永红说了算，即便是前期的项目背调，也略显粗糙和仓促。”

　　记者梳理有关渠道获得的多份相关材料内容，也证实了上述人士的说法。管理混乱是王永红及中弘系的“死穴”。

　　在一份法院判决书中，法院查明王永红便是三亚中弘弘熹公司等17家公司的实际控制人。

　　上述判决书称，王永红持有中弘集团100%股份，中弘集团为中弘股份公司的控股股东，王永红为实际控制人。2015年11月26日，中弘集团与闫琦等签订《天福公司之股份转让协议》之后，王永红通过曲折迂回且又十分复杂的收购方式，将鹿回头公司等企业及项目“收入囊中”。

　　中弘集团支付数十亿元的收购对价后，派人接管并实际控制了上述公司。2016年12月23日至2017年1月12日期间，闫琦等人按约移交了鹿回头公司等公司的证照、印章、银行账户及U盾、合同、土地房屋权属证书等。

　　上述17家公司除三亚中弘弘熹公司之外，其他公司在经营管理、资产管理、资金财务管理、业务管理、人事管理等方面不独立，均由“三亚区域公司”控制。有意思的是，“三亚区域公司”居然是一家未经工商注册登记的虚拟公司。

　　为便于管理，王永红在中弘股份公司组织架构下，设置了9个区域层面管理平台，包括“海南区域公司”“三亚区域公司”等。王永红收购半山半岛项目、半岛蓝湾项目后，由“三亚区域公司”管理三亚区域内的各关联公司。

　　在17家公司中，除三亚弘熹公司之外，其他公司未设置管理层。在企业管理上，其他16家公司实际受虚拟公司“三亚区域公司”统一管理和控制。17家公司的办公用品采购、区域内服务品质检查等事项，均由“三亚区域公司”统一组织采购、实施。

　　“‘三亚区域公司’的高管、绝大部分中层管理人员及普通员工均与三亚中弘弘熹公司订立劳动合同。”上述知情人士告诉记者，王永红通过三亚中弘弘熹公司委派高管、中层管理人员及普通员工至“三亚区域公司”任职。

　　令人不解的是，未经评估作价，鹿回头公司等公司就将其名下的土地，以无偿划转的方式作为出资设立新的公司。

　　不仅仅企业在人员管理、土地划转等多方面随意性较大，在资金财务管理上也有不符合企业独立性的事情发生。在上述判决书中提到，三亚中弘弘熹公司等17家公司均执行统一的财务管理制度，由“三亚区域公司”监督执行，如员工工资和社保费、合同款项支付、资金调拨等均由“三亚区域公司”进行统一安排、部署、审批。

　　在各类费用承担上，三亚中弘弘熹公司等17家公司之间互相代为支付各种款项。关联公司向金融机构借款后，可供其他公司使用，并代为偿还借款本息。在融资贷款上，比如甲公司的贷款由乙公司提供抵押担保。

　　三亚半山半岛“姊妹”项目——半岛蓝湾项目数百购房人无法，就因为替半山半岛项目开发公司提供抵押担保而被“连累”。

　　资金往来管理混乱是一个企业最致命的。“三亚区域公司”的17家公司的资金，均由王永红说了算。

　　据上述判决书记载，三亚中弘弘熹公司等17家公司的资金由王永红统一调配使用，财务部根据各关联公司的银行账户存款余额，统筹安排支付货款和工程款、归还银行借款、发放工资等。

　　判决书还称，三亚中弘弘熹公司等17家公司间资金往来异常频繁、手续随意、金额巨大，且未签订资金占用协议等类似合同、文件，无法还原公司资金原状和区分资金权属。其中，鹿回头公司共计向王永红的投资公司支付大额往来款11笔合计27亿元之多。

　　半山半岛项目土地、房屋分别登记在不同公司名下，在开发过程中，17家公司中的一家或几家企业在未就相关项目的开发、结算、销售、运营维护等阶段各项事务订立合作协议的情形下，由一家企业开发属于另一家企业单独所有或与之共有的地块。

　　2020年3月的《财产状况调查报告》记载，在管理人对三亚中弘弘熹公司等17家公司进行合并重整时，17家公司名下土地合计55宗，证载土地面积合计275万平方米。其中，已开发土地38宗，未开发17宗，未开发的土地面积约71万平方米。

　　但是在55宗土地中，存在抵押登记的土地37宗，其中已开发土地24宗，抵押权人主要是资产管理公司及金融机构。

　　三亚中弘弘熹公司等17家公司已开发建设半山半岛及半岛蓝湾两宗商业项目，前者一至八期项目位于鹿回头半岛，共建成房屋6279套，已销售5220套，已办理产权证3776套；后者共建成房屋2980套，已销售2560套，办理产权证1957套。

　　截至2020年3月20日，半山半岛及半岛蓝湾两项目已售住宅房源，按原交易合同金额测算未收回房款多达12.8亿余元。然而，该17家公司持有现金及银行存款不足1亿元。

　　那么，钱去了哪里？企业“集群”庞大、各公司间资金往来管理混乱等，也许当事人自己也很难说清楚。

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