研究报告：新质生产力行业引领中国办公楼需求增长

　　近日发布《2024年中国办公楼租户调查》预计，未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力行业将引领办公楼需求扩张。

　　调查显示，企业对未来三年的办公面积扩张持谨慎乐观态度。和记平台38%的受访租户计划在未来三年增加办公面积，略低于去年但高于过去三年平均水平。大幅增减办公面积意愿的租户比例均显著下降，认为这说明企业期望未来三年的业务发展逐步进入新稳态。不同规模企业均表现出净扩租意愿，中小企业尤为积极，大型企业则更注重优化整合现有空间。

　　细分行业层面，未来三年，科技互联网、制造业、生命科学所代表的新质生产力将引领办公楼需求扩张。专业服务稳定增长，金融、地产动能减弱。科技互联网行业缩减面积的比例明显减少，同时在人工智能等相关企业的带动下，新租面积在连续两年大幅下降后首度回升，同比增长2%。此外，在线教育及游戏等细分领域开始展现扩张苗头。

　　随着可租赁面积充裕、租金下调及租约集中到期，加之企业对房地产预算的审慎态度，续租和搬迁主导租赁交易类型，“搬”或“不搬”已是目前办公楼租赁决策的核心议题。调查显示，降租或更为灵活的租约条款是企业决定续租或搬迁的首要考量，配套设施和服务紧随其后。另有六成租户将区位优势纳入选址决定性因素；1/3的租户关注楼宇是否符合可持续发展目标，以及企业支出预算。

　　细化楼宇特质需求发现，公共交通通达性、活动举办场地、餐饮和商业配套是租金之外租户最注重的三大选址因素。此外，楼宇的定制化装修服务和精装修交付的办公空间对资本支出预算不足的企业吸引力更大。

　　调查还发现，有11%的租户表示搬迁的主要目的是为了寻找新的总部，主要集中在制造业（23%），业（23%）、科技互联网（19%）和医药及生命科学行业（15%）。

　　在办公场所策略方面，合理分配办公室功能区域，以及优化使用率、优化员工办公体验、减少办公室利用率低的多余空间、打造吸引员工的办公场所、维持员工身心健康等是未来企业对办公场所规划和考量的前五大因素。当前，降低人均工位面积和提升共享比例仍是优化空间利用率，以降低成本的有效途径。

　　在ESG方面，企业继续“向绿而行”。调查显示，今年已设立零碳目标的企业比例继续上升至31%，其中七成企业要在2030年或更早前实现目标。世邦魏理仕认为，在写字楼租赁市场，绿色出行和绿色认证楼宇已成为企业ESG战略中的首要考量因素。

　　世邦魏理仕中国区研究部负责人谢晨表示：“随着企业零碳目标的临近，企业对绿色楼宇的需求愈发迫切。世邦魏理仕数据显示，具备LEED等绿色认证的办公楼在租金上展现出更强的稳定性。这一趋势预计将持续，且引领市场迈向更加绿色、可持续的方向发展。”

　　世邦魏理仕中国区顾问及交易服务部办公楼负责人张越表示，当前写字楼市场为租户和业主均带来战略调整新契机。租户应把握市场机遇，通过优化资产组合、提升职场效率与员工体验、引入灵活性条款及推进绿色租赁，实现降本提质与可持续发展。而业主则需精准把握市场需求，关注新兴行业与存量租户升级，通过提供个性化商务配套与增值服务、加速资产绿化等措施，提升楼宇吸引力与ESG表现，以期在激烈的市场竞争中脱颖而出。